März 23

Der Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen nicht pfleglicher Behandlung der gemieteten Wohnung setzt keine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung voraus.

BGH, Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17
Anders, als wenn der Mieter wirksam die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen übernommen hat, handelt es sich bei der Pflicht zum schonenden Umgang mit der Mietsache um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet Schadenersatzansprüche des Vermieters bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB festgelegten Voraussetzungen. Einer Fristsetzung zur Schadensbeseitigung bedarf es nicht, so der BGH.
Schadenersatzansprüche kann der Vermieter daher schon durchsetzen, wenn er nach Rückgabe der Wohnung die Beschädigungen erkennt. Er kann die Beweise sichern, die Schäden beseitigen und dann die Wohnung schneller wieder weitervermieten.

März 23

Kündigungssperre für Vermietergesellschaft bei Erwerb der Wohnung

Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder erwerben mehrere Personen eine Wohnung, so tritt die Kündigungssperre von 3 Jahren gem. § 577a Abs. 1a BGB auch ein, wenn nach dem Erwerb kein Wohnungseigentum gebildet wird.
BGH, Urteil vom 21. März 2018 – VIII ZR 104/17
Die Räumungsklage der Erwerbergesellschaft blieb erfolglos. Sie hatte mit der Begründung gekündigt, dass einer der Gesellschafter die Wohnung für sich benötige und daher Eigenbedarf vorliege. Der BGH wies die Klage mit der Begründung ab, dass die Kündigungssperrfrist von 3 Jahren noch nicht abgelaufen sei.
Anders als § 577 a Abs. 1 BGB erfordert Abs. 1a dieser Vorschrift keine Umwandlungsabsicht des Erwerbers in eine Eigentumswohnung. Damit kann die Erwerbergesellschaft erst nach Ablauf von 3 Jahren nach dem Erwerb kündigen.

April 21

Nachbarschaft und Mediation – Was ist möglich?

Vom Permafrost zur Erderwärmung

Zuerst lädt man sich zum Grillen ein und dann wird das Klima immer kälter, bis die Kommunikation gänzlich einfriert.
Ab jetzt ist alles, was der Nachbar/die Nachbarin macht, gegen mich gerichtet: Das Unkraut wuchert der Grenze entlang, die Himbeeren wachsen zwischen meinen Blumen, der Kompost stinkt, der Hund bellt zu laut und zu oft oder der Papagei schreit. Die Kinder lärmen. Die ständige Konfrontation, der man sich nicht entziehen kann macht krank oder man flieht, wenn es möglich ist, zur Arbeitsstelle oder in ein Wochenendhaus.

Was ist machbar?
Wenn beide Parteien sich zu einer Mediation entschließen, ist der erste Schritt schon getan. In vielen Rechtsschutzversicherungsverträgen sind inzwischen auch Mediationsklauseln enthalten. Die Nachbarn könnten sich die Kosten teilen: Auch das schon ein Zeichen des guten Willens.
Als Mediatorin organisiere ich in Absprache mit jeder Seite den ersten Termin und spreche beim gemeinsamen Treffen immer nur mit einer Partei, so dass keine Kämpfe entstehen. Es wird viel über die Hintergründe des eigenen Verhaltens und die Erwartungen geredet, so hat jede Nachbarin / jeder Nachbar Zeit zum Erklären, Erkennen und Zuhören.
Durch Verständnis und Nachfragen werden sich die Parteien auch vieler Gedanken bewusst, die sie bisher nicht realisiert haben oder nicht auszusprechen wagten.

Dabei geht es hart zur Sache und sensibel zur Person.

Schon in der ersten Phase klären sich viele Missverständnisse und die Parteien entwickeln Verständnis füreinander. Die Atmosphäre wird milder, die Bereitschaft zum Miteinander größer.
Je nach Bedarf vereinbaren wir weitere Termine. Wenn sich die Parteien eine Lösung erarbeiten, formuliere ich diese auf Wunsch schriftlich und schicke sie jeder Seite zu.
Es ist unmöglich, in der Mediation für alle vergangenen, präsenten und zukünftigen Probleme eine Lösung zu finden.

Eines der wichtigsten Ziele ist erreichbar:
Eine Basis zu finden, auf der sich die Nachbarn bei zukünftigen Problemen verständigen können.

Die Medianten sagen oft, dass sie durch das Mediationsverfahren wieder freier und ungezwungener in der Lebensführung geworden sind und auch ihr Zuhause als privaten Rückzugsort wieder besser genießen können.
Weitere Informationen gerne auf Nachfrage.

März 30

BGH stärkt die Rechte des Mieters bei Kündigung wegen Eigenbedarfs zu geschäftlichen Zwecken.

Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16
Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der hierzu im ersten Obergeschoss des Anwesens angemieteten Räume ausgeschöpft sei.

Die Vorinstanzen gaben der Vermieterin zunächst recht, da diese Begründung für die Kündigung ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle, das dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gleichgestellt sei. Der BGH widersprach dieser Ansicht und entschieden, dass die Vermieterin einen Nachteil von erheblichem Gewicht vorbringen müsse. Bei beabsichtigter Mischnutzung, wenn der Ehemann die Räume auch zu Wohnzwecken benutzen möchte und daher seinen Lebensmittelpunkt dahin verlegen würde, wäre eine Interessenlage wie in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gegeben, nicht aber bei alleiniger gewerblichen Nutzung. Der Ehemann war nicht daran gehindert, seine gewerbliche Tätigkeit in den bisherigen Räumen weiterzuführen und sich für die Erweiterung des Büros (hier zur Ablage von Akten), anderweitig Räume anzumieten. In solchen Fällen überwiegt das Interesse des bisherigen Mieters an der Erhaltung seines Lebensmittelpunktes in der gemieteten Wohnung.

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